对县域来说，2026年中央财政在城市更新领域安排了两笔硬钱——970亿中央预算内投资城市更新专项无偿补助、1600亿超长期特别国债支持地下管网改造，两项合计超2570亿元直接注入城市更新。7-9月是全年唯一的项目储备黄金窗口期，年底正式申报窗口仅7天。错过这一轮，就要再等一年。  

一、原拆原建到底怎么建？  

原拆原建不是新一轮棚改。老拆迁的逻辑是开发商拿地、拆了盖商品房、业主拿钱走人；原拆原建的逻辑是政府引导、业主自主表决、原地拆原地建、1:1置换电梯房回迁。土地不卖、性质不变、不出红线。  

2026年1月，住建部联合自然资源部印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，明确“留改拆并举、防止大拆大建”基调。国务院《城市更新“留改拆并举、防止大拆大建”规划》将这一模式制度化。  

三类房屋可申请原拆原建，满足任意一条即可：  

核心门槛是“双80%表决”——专有面积占比80%以上的业主且人数占比80%以上的业主同意，方可向属地街道申请纳入试点。少数不同意的，可选择政府货币收购或异地安置，不能因个别户卡死整栋楼。  

面积规则清晰：拆一还一1:1置换电梯房，可适当增加地上建筑面积，增量原则上不超过原面积的20%-30%（各地有差异），多出部分按建安成本价结算，远低于市场价。  

已跑通的城市案例：  

二、970亿央投投向哪里？  

2026年6月8日国新办吹风会披露，中央预算内投资城市更新专项安排970亿元，从7550亿总盘子中单列，较2025年800亿增加170亿元，增幅21%。  

这笔钱是无偿投资补助，无需还本付息，可直接充项目资本金，不新增地方隐性债务。区域补助梯度明确：  

重点倾斜五大赛道：  

单体项目中央补助最低不低于500万元，常规项目上限1亿元；大型综合城市更新项目经国家专项评审后可放宽限额。县域民生类更新项目适度倾斜。  

申报核心要求：必须录入国家重大建设项目库、纳入三年滚动投资计划，前期手续（立项、用地、环评、稳评）齐全。投资完成率20%-50%为最优申报状态，已竣工或超70%的项目不予受理。  

三、1600亿国债投向哪里？  

2026年超长期特别国债安排1600亿元支持城市地下管网建设改造，比2025年增加250亿元。这笔钱投向"两重"建设中的城市安全韧性工程，由中央财政统一举借、统一偿还，不计入地方政府债务余额。  

县域小型民生配套项目总投资门槛降至2000万元以上（地级市要求1亿元以上）。国债资金占总投资比例严格执行当年政策上限，自筹、银行贷款、地方配套需提供存款证明、授信函或配套承诺函。  

关键红线：同一项目建设内容，中央预算内资金与超长期特别国债只能二选一，严禁重复申报。系统已实现中央资金项目库互联互通，同一内容重复申报将被自动拦截。但两者可与地方专项债合规拼盘——公益基础配套走预算内或国债、经营性配套走专项债，互不冲突。  

四、县域资金拼盘怎么搭？  

一个典型的县域原拆原建项目，资金来源通常是“三渠合一”：  

具体到政府端拼盘：  

拼盘的核心原则是“功能拆分、用途隔离、账目分立”——工程量清单分开、财务核算分开、审计追踪能分清。同一笔支出不能拿两份中央资金，这是底线。  

五、县域申报五个硬条件  

8条一票否决红线：  

项目含商品住宅或商业综合体等市场化地产内容  

已竣工或投资完成率超70%、无新增实物工程量  

同一建设内容同时申报中央预算内和超长期国债  

线上项目库数据与线下批复文件不一致  

未录入国家重大项目库或未编制三年滚动投资计划  

用地、环评、稳评等核心要件缺失  

无财政配套承诺，存在新增隐性债务风险  

实施单位往期中央资金项目未完成竣工验收  

六、县域实操路径  

对县域来说，原拆原建项目的申报节奏建议如下：  

县域项目包装要点：  

第一，优先锁定C/D级危房。原拆原建项目中，D级危房补贴覆盖建安成本的50%-70%，C级覆盖30%-50%，低保特困家庭另有额外补助。危房类优先级最高、补贴力度最大。  

第二，管网配套单独拆分。原拆原建楼栋周边必带水电气暖管线更新，这部分建设内容可单独拆出申报1600亿超长期国债，与主体工程的970亿央投互不冲突。  

第三，居民意愿征集前置。双80%表决是最核心的前置条件，县域熟人社会动员效率反而更高。建议在项目储备阶段就完成意愿征集和公示，留下完整的佐证材料。  

第四，善用税费减免。原拆原建项目免征土地出让金和基础设施配套费，回迁居民免征契税，业主可提取本人、配偶、双方父母及子女的全部公积金，银行提供最长20年专项低息贷款。这些减负政策大幅降低项目总投，也降低了申报资金门槛。  

第五，用好专项债资本金杠杆。如果县域原拆原建项目中有经营性配套（社区商业、停车位、养老托育设施），可申请专项债用作资本金（上限30%），撬动银行贷款，实现“四两拨千斤”。2026年上半年全国专项债用于项目资本金已超1700亿元。