在城市化进程步入存量时代的当下，城市更新已跃升为城市发展的关键命题。如何在有限的城市空间内挖掘潜力，实现城市功能的迭代升级、品质的显著提升，成为各地政府亟待破解的难题。在此背景下，构建科学、系统的城市更新项目谋划评估体系迫在眉睫。本文精心打造“五维评估模型”，从空间、经济、社会、生态与实施五个维度深入剖析，并结合典型案例，为各地政府在城市更新项目谋划中提供清晰指引，助力其精准施策，推动城市可持续发展迈向新高度。  

空间维度：解锁存量空间潜力密码  

精准识别更新对象，挖掘空间价值  

在存量时代，城市中各类存量空间资源犹如一座等待挖掘的宝藏，但并非所有空间都具备同等的更新价值。各地政府需练就“火眼金睛”，借助地理信息系统（GIS）、大数据分析等前沿技术，全面梳理城市空间本底。通过对建筑年代、结构安全、功能布局、土地利用效率等多维度数据的深度挖掘，精准识别出亟需更新改造的区域与项目类型。例如，对于那些建筑年代久远、基础设施严重老化、功能与当下城市发展需求严重脱节的老旧小区、商业区及工业区，应优先纳入更新视野。以上海虹口区的瑞虹新城更新项目为例，该区域原本是一片老旧的工业厂区与棚户区，建筑破败不堪，空间利用效率极低。政府通过详尽的空间评估，明确了更新对象，将其规划为集高端住宅、商业综合体、甲级写字楼及公共绿地于一体的综合性社区。如今，瑞虹新城已成为上海城市更新的典范，极大地提升了区域的空间价值与城市形象。  

优化空间布局，重塑城市功能结构  

科学合理的空间布局是城市更新成功的关键所在。各地政府在项目谋划阶段，需以城市总体规划与功能定位为重要依据，对更新区域的空间布局进行精心优化。一方面，注重不同功能区域之间的有机融合，打造功能复合、职住平衡的城市空间。例如，在老旧工业区更新中，可适当引入居住、商业、文化等多元功能，构建“产业+生活”的综合发展模式，减少居民长距离通勤，提升城市运行效率。另一方面，加强公共空间的规划与建设，提升居民生活品质。通过增加公园绿地、街头广场、慢行系统等公共空间，营造舒适宜人的城市环境，增强居民的幸福感与归属感。以广州的永庆坊为例，在更新过程中，政府巧妙地将历史文化街区的保护与现代商业、休闲功能有机融合。通过合理调整空间布局，打造了一系列富有岭南特色的公共空间，如骑楼步行街、粤剧博物馆广场等，不仅成功保留了城市的历史记忆，还为居民和游客提供了丰富多样的休闲娱乐场所，实现了空间布局的优化与城市功能的重塑。  

经济维度：撬动城市更新经济引擎  

成本效益分析，确保项目经济可行性  

城市更新项目往往涉及巨额资金投入，因此，在项目谋划之初，进行全面、细致的成本效益分析至关重要。各地政府需综合考量土地征收、拆迁补偿、建筑改造、基础设施建设等各项成本，以及项目建成后的租金收入、房产增值、税收贡献等预期收益。通过严谨的成本效益分析，判断项目是否具备经济可行性，为决策提供坚实的数据支撑。以深圳的福田村城市更新项目为例，在前期谋划阶段，政府组织专业团队对项目成本效益进行了深入分析。经测算，项目虽然前期投入较大，但通过合理规划，建设高品质的商业写字楼与公寓，预计在未来20年内，将为区域带来超过500亿元的经济收益，有力地证明了项目的经济可行性。  

产业导入与升级，增强经济发展动力  

产业是城市发展的核心驱动力，在城市更新中，产业导入与升级是实现经济可持续发展的关键举措。各地政府应紧密结合城市的产业基础与发展战略，精准选择具有发展潜力和带动效应的产业进行导入。同时，注重对原有产业的升级改造，推动传统产业向高端化、智能化、绿色化转型。例如，杭州的玉皇山南基金小镇，原本是一片老旧的工业园区，产业结构单一，经济效益低下。在城市更新过程中，政府精准定位金融科技产业，通过一系列政策扶持，吸引了大量金融机构与科技企业入驻。如今，玉皇山南基金小镇已成为国内知名的金融科技产业集聚区，带动了周边区域的经济繁荣，为城市发展注入了强大的新动能。  

社会维度：奏响城市更新民生乐章  

居民需求调研，保障公众利益  

城市更新的最终目的是提升居民的生活质量，因此，充分了解居民需求是项目谋划的重要前提。各地政府应积极搭建公众参与平台，通过问卷调查、社区访谈、居民议事会等多种形式，广泛收集居民对城市更新项目的意见与建议。在项目设计过程中，将居民的合理需求充分融入其中，确保更新项目能够切实解决居民生活中的痛点、难点问题。例如，在老旧小区更新中，根据居民对加装电梯、改善停车条件、增加社区活动场所等需求，有针对性地进行规划设计，让居民真正成为城市更新的受益者。以北京的劲松小区为例，在更新前，政府通过深入的居民需求调研，了解到居民对电梯加装、房屋修缮、环境整治等方面的强烈需求。在更新过程中，政府积极协调各方资源，满足了居民的诉求，使劲松小区焕然一新，居民满意度大幅提升。  

历史文化保护，传承城市记忆  

每一座城市都有其独特的历史文化脉络，这是城市的灵魂所在。在城市更新中，各地政府应高度重视历史文化保护，秉持“保护为主、抢救第一、合理利用、传承发展”的原则，对城市中的历史建筑、文化街区、传统风貌区等进行妥善保护与合理利用。通过微改造、功能植入等方式，让历史文化资源在现代社会中焕发出新的生机与活力。例如，南京的老门东历史文化街区，在更新过程中，政府严格保护街区内的明清建筑与传统街巷格局，同时引入民俗文化展示、特色餐饮、手工艺品制作等业态，将老门东打造成为展示南京历史文化的重要窗口，既传承了城市记忆，又促进了文化旅游产业的发展。  

生态维度：绘就城市更新绿色画卷

生态环境评估，守护城市生态本底  

城市更新不应以牺牲生态环境为代价，因此，在项目谋划阶段，进行全面的生态环境评估至关重要。各地政府需对更新区域的地形地貌、植被覆盖、水系分布、空气质量等生态要素进行详细调查与评估，识别出生态敏感区域与关键生态廊道。在项目规划设计过程中，充分考虑生态环境保护要求，避免对生态本底造成破坏。例如，在城市公园建设、滨水空间更新等项目中，应最大限度地保留原有植被与水系，营造生态友好的城市空间。以成都的锦城绿道项目为例，在规划建设过程中，政府对沿线的生态环境进行了全面评估，通过合理规划线路，保留了大量的农田、湿地与林地，打造了一条集生态保护、休闲游憩、文化体验于一体的生态绿廊，为城市居民提供了亲近自然的好去处。  

绿色技术应用，推动可持续发展  

绿色技术是实现城市更新可持续发展的重要支撑。各地政府应积极鼓励在城市更新项目中应用绿色建筑技术、新能源技术、水资源循环利用技术等，降低项目建设与运营过程中的能源消耗与环境污染。例如，推广使用太阳能、地热能等清洁能源，提高建筑的能源利用效率；采用雨水收集、中水回用等技术，实现水资源的高效利用；建设绿色建筑，提高建筑的环保性能。以上海的建科中心为例，该项目在建设过程中，广泛应用了绿色建筑技术，如高效保温材料、智能照明系统、地源热泵技术等，实现了建筑能耗降低30%，成为绿色建筑的典范，为城市更新中的可持续发展提供了有益借鉴。  

实施维度：筑牢城市更新落地根基

政策法规保障，优化项目实施环境  

完善的政策法规体系是城市更新项目顺利实施的重要保障。各地政府应结合本地实际情况，制定出台一系列支持城市更新的政策法规，明确项目的审批流程、土地政策、资金支持、产权处理等关键问题，为项目实施营造良好的政策环境。例如，简化城市更新项目的审批手续，建立绿色通道，提高审批效率；出台土地出让优惠政策，降低项目土地成本；设立城市更新专项资金，为项目提供资金支持。以深圳为例，为推动城市更新工作，深圳出台了《深圳市城市更新办法》及一系列配套政策，对城市更新项目的实施流程、各方权益保障等进行了详细规定，极大地促进了城市更新项目的顺利推进。  

实施主体确定与监督管理，确保项目质量与进度  

在城市更新项目中，明确实施主体并加强监督管理是确保项目质量与进度的关键。各地政府应根据项目特点，通过公开招标、竞争性谈判等方式，选择具有丰富经验、雄厚实力的企业作为实施主体。同时，建立健全项目监督管理机制，加强对项目建设过程中的质量、安全、进度等方面的监督检查，确保项目按照规划设计要求顺利推进。例如，成立城市更新项目监督管理小组，定期对项目进行巡查，及时发现并解决项目实施过程中出现的问题；引入第三方评估机构，对项目建设质量进行客观评估，保障项目质量符合标准。以广州的猎德村改造项目为例，政府通过公开招标确定了富力地产作为实施主体，并成立了专门的监督管理小组，对项目建设过程进行全程监督。在各方共同努力下，猎德村改造项目顺利完成，实现了村民生活品质的大幅提升与城市形象的显著改善。  

存量时代下的城市更新项目谋划是一项复杂而系统的工程，“五维评估模型”从空间、经济、社会、生态与实施五个维度为各地政府提供了全面、科学的项目谋划评估框架。通过精准运用这一模型，并结合各地实际情况与成功案例经验，各地政府能够更加科学、合理地谋划城市更新项目，实现城市空间品质提升、经济持续发展、社会和谐稳定、生态环境优美的多重目标，让城市在更新中焕发出新的生机与活力，为居民创造更加美好的生活环境。在城市更新的征程中，每一个精心谋划的项目都将成为城市发展的坚实基石，助力城市迈向高质量发展的新征程。